W latach 70-tych powszechnym zjawiskiem było oddawanie prywatnych nieruchomości w zarząd państwu, a dokładniej różnego rodzaju terenowym organom administracji państwowej. Ustawa Prawo lokalowe z 1974 r. wraz z wydanym rozporządzeniem Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych, stanowiła podstawę prawną dla przejmowania przez jednostki organizacyjne państwa nieruchomości prywatnych. Wskazana ustawa stanowi przyczynę powstania stanu prawnego, którego konsekwencje widać nierzadko również dzisiaj. Zdarza się bowiem, że niegdyś przejęty zarząd, pomimo wielu zmian w prawie, do dzisiaj nie powrócił w ręce właścicieli.
Zgodnie z przepisem art. 25 Prawa lokalowego z 1974 r. terenowe organy administracji państwowej mogły przejąć w zarząd nieruchomości (w tym domy wielomieszkaniowe) stanowiące własność prywatną w następujących przypadkach. Po pierwsze, terenowe organy administracji państwowej mogły przejąć nieruchomość w zarząd, jeżeli budynek nie znajdował się pod jakimkolwiek zarządem, mimo iż posiadał właściciela. Po drugie, zarząd przez jednostki zarządzające mógł być sprawowany, jeżeli właściciel nie sprawował zarządu w sposób zapewniający utrzymanie budynku w należytym stanie. W końcu, zarząd mógł być sprawowany, jeżeli taki wniosek złożył sam właściciel. Wbrew pozorom takie sytuacje miały miejsce całkiem często. Zdarzało się bowiem, że osoby starsze, nie mogąc samodzielnie skutecznie i efektywnie sprawować zarządu, z własnej woli i w dobrej wierze oddawały swoją nieruchomość jednostce zarządzającej.
Stan prawny dotyczący zarządzania przez władzę publiczną nieruchomościami, zmieniał się niejednokrotnie. W związku z wejściem w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r. moc utraciła cała ustawa Prawo lokalowe, w tym również art. 25 ust. 2, który stanowił podstawę dla przejmowania w zarząd przez jednostki organizacyjne państwa nieruchomości prywatnych. W przytoczonej ustawie w art. 61 ust. 1 i 2 wskazano jednakże, że do sprawowania zarządu nieruchomościami prywatnymi, który swój początek miał jeszcze za czasów obowiązywania ustawy Prawo lokalowe z 1974 r. stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Nie ma obecnie wątpliwości, mając na uwadze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego, że zarząd nad nieruchomościami prywatnymi, powstały na mocy decyzji administracyjnych wydanych na podstawie ustawy Prawo lokalowe z 1974 r., pomimo ustania mocy wskazanego aktu prawnego, wciąż trwa. Należy dodać, że może on zostać zakończony zarówno na wniosek właściciela, jak również począwszy od 1 stycznia 1999 r. zarząd może zostać zakończony z inicjatywy gminy, której przysługuje stosowne roszczenie, możliwe do dochodzenia przed sądem, o przejęcie zarządu przez właściciela nieruchomości.
Jak już wspomniałem na początku, nierzadko ustanowiony przed laty zarząd trwa do dnia dzisiejszego. Sprawowany jest on obecnie przed samorządowe jednostki organizacyjne (np. Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych) lub komunalne spółki prawa handlowego. W 2018 r. często zwrotu nieruchomości dochodzą nie tyle osoby, które zgodziły się na przejęcie zarządu, co ich spadkobiercy.
Nietrudno wyobrazić sobie, że nieruchomości niegdyś przejęte w zarząd przez państwo przez lata były zaniedbywane. Zarząd sprawowany przez różne jednostki organizacyjne gminy, które niejednokrotnie zmagały się z problemami finansowymi oraz nie dysponowały wystarczającymi zasobami, nie był często wykonywany należycie. Tutaj dochodzimy do sedna rozpatrywanej w niniejszym artykule sprawy.
Wielu właścicieli, widząc stan w jakim znajduje się ich nieruchomość, próbuje uzyskać od gminy odszkodowanie. Niewątpliwie należy stwierdzić, że zupełnie słusznie domagają się naprawienia szkody wyrządzonej przez gminę, która niedbale zajmowała się zarządzaną nieruchomością. Stanowisko właścicieli w sporze z gminą znajduje swoje oparcie w prawie. W końcu, stosunek prawny prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, który kreuje pewne zobowiązania obciążające (w analizowanym przypadku) zarządcę nieruchomości, powinien być wykonywany jak każde zobowiązanie, to znaczy, mając na uwadze przepis art. 355 Kodeksu cywilnego, z należytą starannością. Także przepisy odnoszące się do prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia stanowią w art. 752 Kodeksu cywilnego obowiązek prowadzenia cudzych spraw z korzyścią dla osoby, której sprawa dotyczy, jak również zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a także co istotne, określają, że osoba je prowadząca zobowiązana jest zachować w wykonywaniu swoich obowiązków należytą staranność. Wobec powyższego, gmina może zostać pociągnięta do odpowiedzialności na podstawie ogólnych reguł odpowiedzialności kontraktowej, tj. przepisu art. 471 Kodeksu cywilnego.
Powyższe, pobieżnie przedstawione stanowisko, znajduje swoje szersze odzwierciedlenie w poglądach wyrażanych w orzeczeniach sądowych. Sądy skłonne były zasądzać odszkodowanie poszkodowanym właścicielom. Właściciele nieruchomości często opierają swoje kalkulacje, odnoszące się do straty powstałej wskutek niewłaściwego sprawowania zarządu, na pobieranym przez zarządcę czynszu najmu poszczególnych lokali wchodzących w skład domu wielomieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 753 Kodeksu cywilnego, prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek oraz wydać wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadził. Często nieruchomości przejęte w zarząd nie były gospodarnie oraz efektywnie wykorzystywane. Ich eksploatacja pozostawiała wiele do życzenia, zarówno nie dokonywano wymaganych remontów, jak również nie dysponowano w sposób racjonalny pozostającymi do wykorzystania zasobami lokalowymi.
Biorąc pod uwagę wszystko co zostało powyżej powiedziane, należy stwierdzić, że właściciele nieruchomości bynajmniej nie stoją na straconej pozycji w sporze z gminą. Niejednokrotnie jednak, właściciele powątpiewając w możliwość sukcesu, a przewidując zgoła odmienny, od zarysowanego powyżej, rezultat postępowania, decydują się nie podjąć choćby najmniejszej próby wywalczenia odszkodowania. Mimo, że instytucja prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia jest regulacją o szczególnej charakterystyce, to nie znaczy, że osoby, których sprawy się prowadzi zdani są na łaskę bądź niełaskę – w analizowanym przypadku – jednostek zarządzających oraz pozostają bezbronni wobec nienależytego wykonywania swoich obowiązków przez zarządców. Pozostają w ich rękach narzędzia dane przez prawo, które mogą pozwolić uzyskać należne odszkodowanie.
Autor:
Prawnik
mgr Rafał Tomczyk